Đặt cọc là bước đầu tiên và cũng là bước dễ phát sinh tranh chấp nhất trong giao dịch nhà đất. Rất nhiều trường hợp người mua mất tiền cọc chỉ vì không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản trước khi giao tiền. Bài viết dưới đây tổng hợp sáu điểm cần rà soát, cập nhật theo Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/01/2026.
Đặt cọc là gì và hậu quả khi vi phạm
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được giao kết, tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền mua. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, tiền cọc thuộc về bên nhận cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối, họ phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
1. Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Yêu cầu xem bản gốc Giấy chứng nhận. Đối chiếu tên người sử dụng đất với giấy tờ tùy thân của bên bán; kiểm tra số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng; đọc kỹ các trang cập nhật biến động phía sau. Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình, cần có sự đồng ý của tất cả người có quyền.
2. Kiểm tra điều kiện được chuyển nhượng
Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi: có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp luật định); đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
3. Kiểm tra tình trạng thế chấp – điểm mới từ 2026
Từ ngày 01/01/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không ghi lên Giấy chứng nhận. Điều này có nghĩa là nhìn sổ “sạch” chưa chắc tài sản không đang thế chấp. Người mua nên đề nghị cung cấp thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc yêu cầu bên bán cung cấp văn bản xác nhận, trước khi đặt cọc.
4. Kiểm tra quy hoạch và hiện trạng
Thông tin quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xây dựng và giá trị tài sản. Hãy kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất đai cấp xã, đồng thời khảo sát thực tế: ranh giới, lối đi, người đang sinh sống hoặc thuê nhà trên đất.
5. Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, nội dung rõ ràng
Pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng nên lập thành văn bản và có thể công chứng để hạn chế tranh chấp. Hợp đồng tối thiểu cần có:
- Thông tin đầy đủ của các bên và tài sản giao dịch;
- Số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng, tiến độ thanh toán;
- Thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức;
- Nghĩa vụ của mỗi bên, trường hợp phạt cọc và trường hợp được hoàn cọc (ví dụ: tài sản đang thế chấp, có tranh chấp, không đủ điều kiện chuyển nhượng);
- Bên chịu thuế, phí khi sang tên.
6. Hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng
Khác với hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc bao nhiêu phần trăm giá trị là hợp lý?
Pháp luật không quy định tỷ lệ cố định; mức cọc do các bên thỏa thuận. Trên thực tế, người mua nên cân nhắc mức cọc tương xứng với rủi ro và chỉ đặt cọc sau khi đã kiểm tra pháp lý.
Bên bán đổi ý không bán thì xử lý thế nào?
Nếu không có thỏa thuận khác, bên bán phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Nếu bên bán không tự nguyện thực hiện, người mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.
Cần Luật sư hỗ trợ? Liên hệ Công ty Luật Thiên Khải Minh qua hotline 0934 112 511 hoặc gửi yêu cầu tư vấn để được Luật sư phụ trách xem xét hồ sơ cụ thể.
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo quy định pháp luật tại thời điểm đăng. Mỗi vụ việc có tình tiết riêng, Quý Khách nên trao đổi trực tiếp với Luật sư trước khi quyết định.
Bài viết mang tính tham khảo. Để được tư vấn cho trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ Luật sư.
